Berlinning yirik turar joylar uchun vakolatli markazining shaharsozlari va tadqiqotchilari bo'lgan Mariya Melnikovaning "Faqatgina panellar emas: ommaviy uylarda nemis tajribalari" uning rasmiy veb-sayti masshousing.ru-da yuklab olish mumkin.
Iqtisodiyot oliy maktabi tomonidan tashkil etilgan kitobning onlayn taqdimoti va muhokamasi 2020 yil 16 dekabr kuni soat 19:00 da bo'lib o'tadi. Tafsilotlar bu erda.
Sharqiy Germaniyada xususiylashtirilgan uy-joylarning ulushi (3,5%) juda past, chunki faqat yakka tartibdagi ijarachilar o'zlarining kvartiralarini ta'mirdan keyin 1 m² va undan ko'proq uchun 1000 € narxda sotib olmoqchi edilar. (BENN, 2007, 29-bet).
Ommaviy qurilish davridagi uylar bir vaqtning o'zida qurilgan. Shuning uchun bir vaqtning o'zida ko'plab binolarning texnik holatini tiklash kerak. Bu massiv turar joylarni rivojlantirish sohalarini yanada rivojlantirishni tashkil qilishdagi eng katta va qiyin vazifalardan biridir.
Germaniyaning o'ziga xos xususiyati shundaki, panel zonalaridagi fondning asosiy qismi yirik egalarga (uy-joy kompaniyalari, kooperativlar) tegishli. Bu fondni yangilash jarayonini tashkil etishni soddalashtiradi. Mulkdorlar jamoasining o'rniga bitta sub'ekt, qoida tariqasida, moliyaviy jihatdan barqaror ishlaydi. Ammo Germaniyada binolarni modernizatsiyalashning yana bir amaliyoti mavjud - ko'plab binolardagi kvartiralar xususiy shaxslarga tegishli bo'lgan tarixiy kvartallarda uy-joy fondini qayta qurish. Bunday hududlar bilan ishlash uchun qonunchilik darajasida qayta qurish jarayonlari bilan ishlash sxemasi - sanitariya hududi (Germaniya Sanierungsgebiet) va reabilitatsiya agentligi (Germaniya Sanierungsträger) yaratilgan. Ushbu tajriba Rossiya uchun qiziq bo'lishi mumkin.
Milliy uy-joy fondini saqlash va modernizatsiya qilish Germaniya milliy iqtisodiyotini rivojlantirishning asosiy vazifalaridan biridir. Uy-joy fondi nafaqat mulkdorlarning mas'uliyati, balki davlat ham muhim rol o'ynaydi. Bu egalar o'z binolarining texnik holatini yaxshilash uchun samarali choralar ko'rishi mumkin bo'lgan sharoitlarni yaratadi.
Uy-joy fondini saqlash va modernizatsiya qilish shaharsozlik kontseptsiyasini ishlab chiqishdagi asosiy mavzulardan biridir. Shahar hokimiyati uchun bu vazifa ko'pincha yangi qurilishga qaraganda muhimroqdir, chunki uy-joy fondini foydalanishga topshirish ko'rsatkichlari, qoida tariqasida, shaharda mavjud bo'lgan kvartiralarning 1 foizidan oshmaydi.
Germaniyaning Federal taraqqiyot banki bo'lgan KfW binolarni energetik jihatdan modernizatsiya qilishda muhim rol o'ynaydi. 1990 yildan beri bank Sharqiy Germaniyaning uy-joy fondiga taxminan 68 milliard evro sarmoya kiritdi. Bu mulkdorlarga (uy-joy mulkdorlari shirkatlari, uy-joy kooperativlari, aholi uyushmalari) asosan panelli uylardan iborat bo'lgan uy-joy fondining 65 foizdan ko'prog'ini yangilashga imkon berdi.
Biz sifatsiz uy-joy fondida yashash uchun boy emasmiz
Birlashgan Germaniyada sotsialistik panel uy-joy fondini "tugallanmagan" deb hisoblashdi. Avvalo, chunki uning old tomonida izolyatsiya qatlami yo'q edi. Yog'ingarchilikning tashqi devorlariga doimiy ta'siri tufayli, qo'llab-quvvatlovchi inshootlarning texnik holati yomonlashdi. Bu tez va keng ko'lamli qayta tashkil etish uchun asos bo'ldi.
BEEN loyihasiga ko'ra panelli binolar birlamchi issiqlik energiyasini 40-50% ga kamaytirishi mumkin (BEEN, 2007). Berlindagi panel fondini rekonstruktsiya qilish paytida kvadrat boshiga 60 kVt soatlik birlamchi energiya ko'rsatkichiga erishish mumkin edi. m yiliga yashash maydoni, bu Berlin uchun o'rtacha ko'rsatkichdan ikki baravar past (yiliga har kvadrat metr uchun 148 kVt / s).
Germaniya Sharqiy Evropa mamlakatlari orasida uy-joylarni ta'mirlash miqyosida etakchiga aylandi, chunki u uy-joy va kommunal xizmatlar narxining aholi daromadlariga nisbati bo'yicha eng yaxshi ko'rsatkichga ega edi. Sharqiy Evropa uchun IWO uy-joy tashabbusiga ko'ra, seriyali rivojlanishdagi turar-joy binolarini ta'mirlash darajasi bugungi kunda 85% ga etadi (IWO, 2018).
Berlindagi binolarni ta'mirlash
Berlin chekkasidagi tumanlar Sharqiy Germaniyada birinchi bo'lib keng ko'lamli ta'mirdan o'tgan hududlar edi. Ushbu tashabbus shahar hokimiyatidan chiqqan: 1992 yilda Berlin Senatining buyrug'i bilan "Panel binolar entsiklopediyasi" ishlab chiqilgan. Unda GDRda sanoat turar joylari qurilishining barcha seriyalarini ularning narxini hisoblash bilan modernizatsiya qilish bo'yicha mumkin bo'lgan chora-tadbirlar ro'yxati keltirilgan. Nazariy tavsiyalar Berlinda bir nechta pilot loyihalarni amalga oshirish orqali amalda sinovdan o'tkazildi. Ushbu ish asosida bino egalari va bank vakillari modernizatsiya xarajatlarini bemalol taxmin qilishlari mumkin edi.
1993 yilda Berlin Senati binolarni yangilash va modernizatsiya qilishni qo'llab-quvvatlash dasturini boshladi. Ushbu dasturga muvofiq, egalar qayta tashkil etish uchun zarur bo'lgan o'z mablag'larining 15 foiziga ega bo'lishlari kerak edi. Keyin ular KfW Bankidan kredit olish uchun murojaat qilishlari mumkin edi. Berlin Senati ham qo'shimcha yordam ko'rsatdi. Sharqiy Berlindagi barcha panelli binolarni (270 ming xonadon) ta'mirlashni 10 yil ichida yakunlash rejalashtirilgan edi (Divigneau, 2010). Bitta kvartiraga o'rtacha sarmoya 20000 € ni tashkil etdi (BENN, 2007, 85-bet).
Moliyaviy yordam olishda mulkchilik muhim ahamiyatga ega emas edi. Albatta, tashkilot nuqtai nazaridan yirik uy-joy mulkdorlari shirkatlari va kooperativlari uchun modernizatsiyani amalga oshirish osonroq bo'lar edi. Shuningdek, kvartiralar xususiy mulkdorlarga tegishli bo'lgan binolar ham ushbu dasturlarda teng sharoitlarda qatnashishi mumkin edi.
Germaniyada ommaviy ta'mirlash tadbirlari yakka tartibdagi binolar uchun emas, balki umuman chorak ichida amalga oshirildi. Yirik egalar har chorak uchun investitsiyalar zarurligini hisoblab chiqdilar va qayta tashkil etish jadvallarini ishlab chiqdilar. 1989 yilda Berlinning Hellersdorf tumanidagi uy-joy fondining holati va 1990-yillarning o'rtalarida modernizatsiyaning birinchi to'lqindan keyin. Bu Berlin hukumatiga qo'llab-quvvatlash dasturi uchun mintaqaviy byudjet xarajatlarini rejalashtirishga imkon berdi (Divigneau, 2010).
Modernizatsiya tadbirlarining iqtisodiy samaradorligi va energiya samaradorligini o'lchash choralarini oqilona qo'llash ommaviy qayta tiklash dasturini ishlab chiqishda asosiy mezon bo'ldi.
Ko'pgina hududlarda qayta qurish aholini ko'chirmasdan amalga oshirildi. Shu sababli qurilishni tashkil qilish uchun maxsus talablar paydo bo'ldi. Asosiy talab - aholidan eng kam shikoyat bilan ishlarni bajarish. Buning uchun qurilish maydonchasida maxsus maslahatchi ish olib bordi, u real vaqtda qurilish ishlari bilan bog'liq barcha savollarga javob bera oldi. Uy-joy kompaniyalari ishni bajarish uchun bir vaqtning o'zida bir nechta firmani jalb qildilar. Barcha shartnomalarda shunday shart bor edi: agar firmalardan biri o'z majburiyatlarini bajarmagan bo'lsa, ikkinchisi qo'shimcha ish hajmini olib, ularni bajaradi. Shunday qilib, ular ijarachilarga barcha ishlarning o'z vaqtida bajarilishini kafolatlashdi. Bundan tashqari, ishning sifatini nazorat qilish ustuvor vazifa edi - egasining vakillari har kuni yashirin ishlarni hujjatlashtirdilar.
Isitish, drenaj va shamollatish tizimlarini modernizatsiya qilish kvartiralar ichida qo'shimcha ishlarni, so'ngra hammom va oshxonalarni ta'mirlashni anglatadi. Ushbu ishlar ham ko'chirilmasdan amalga oshirildi. Prefabrik inshootlardan foydalangan holda bitta xonadon ichidagi ishlar atigi 5 kun davom etdi. Turli qavatlardagi ishlar ko'taruvchilar tomonidan sinxronlashtirildi, bu esa aholiga zinapoyada qo'shnilarining hammom va oshxonasidan foydalanish imkoniyatini berdi.
Ta'mirlashning keng ko'lamli tadbirlari uy-joy fondini zamonaviy texnik talablarga moslashtirishga va kommunal xizmatlar narxini yarmidan ko'piga kamaytirishga imkon berdi. Hozirgi vaqtda binolarni ta'mirlash bunday hajmda amalga oshirilmayapti. Egalari uzoq muddatli 30 yillik modernizatsiya dasturlari asosida ishlaydi va har bir tadbirning iqtisodiy samarasi puxta hisoblab chiqiladi.
Qayta jihozlashda binolarning qaysi turlari eng samarali hisoblanadi?
Germaniyaning reabilitatsiya tajribasi shuni ko'rsatadiki, moliyaviy nuqtai nazardan, besh qavatli binolarni rekonstruktsiya qilish eng samarali, agar liftlarni qurishga hojat bo'lmasa. Liftlar harakatlanishi cheklangan odamlar uchun zarur bo'lganligi sababli, ularni qurish uchun moliyaviy yordamni qo'shimcha ravishda maxsus dasturlar mablag'lari orqali olish mumkin. 10 qavatdan yuqori bo'lgan binolarni ta'mirlash ancha qiyin, chunki bu qimmat va texnik jihatdan qiyin. Biroq, Germaniya ko'p qavatli binolarni energetik modernizatsiya qilish bo'yicha tajribaga ega. Ko'pincha bunday loyihalarda faqat rezidentlar uchun foydali va tejamkor ishlarning ayrim turlari bajariladi.
Binolarning aksariyati mavjud kvartira rejalari va qavatlar sonini saqlab qolgan holda zamonaviylashtirildi. Kvartira rejalarida o'zgarishlar, yuqori qavatlarni demontaj qilish bilan individual loyihalar egalari hisobiga yoki "Shaharni qayta qurish Sharq" dasturi hisobiga amalga oshirildi. Ammo bu alohida holatlar edi. Pilot loyihalar shuni ko'rsatdiki, binoni butunlay buzish va yangisini qurish, kichikroq va zamonaviy talablarga javob beradigan darajada.
Yuqori qavatdagi loyihalar oddiy modernizatsiyadan ko'ra qiyinroq, chunki inshootlarni mustahkamlash va muhandislik infratuzilmasini yangilash zarur. Ular uy-joyga talab katta bo'lgan joylarda amalga oshiriladi va shaharlarning chekkasidagi joylar ko'pincha bunday emas. Shu bilan birga, eng yuqori narxga binolarning yuqori qavatlarini liftga ega bo'lishini ta'minlash zarur bo'lganda, yuqori tuzilishga va qo'shimcha qismlarga ega echimlar qiziqarli bo'lishi mumkin. Birinchidan, liftning o'qi binoning biriktirilgan qismida yotqizilgan. Keyin binoning o'zi quriladi va binolarning eski va yangi qismlari orasidagi yo'laklar orqali yuqori qavatlardagi kvartiralarga kirish ta'minlanadi.
Bugungi kunda uy-joylarni modernizatsiya qilish sohasida nima bo'lmoqda
21-asr boshlarida Germaniya "yashil" iqtisodiyotni faol rivojlantira boshladi. Uy-joy sektorida energiya samaradorligi katta ahamiyatga ega. 2002 yildan beri "Energiyani tejash to'g'risidagi Nizom - EnEV" qonunchilik darajasida amal qiladi. Ushbu qoidaning 9-§ bandiga binoan, egalar binoni rekonstruktsiya qilish paytida isitish tizimlarini modernizatsiya qilish bo'yicha chora-tadbirlarni amalga oshirishga majburdirlar (energiya sarfini yiliga kvartiraning har kvadrat metri uchun kamida 100 kVt soatlik boshlang'ich energiyani kamaytirish)) (BENN, 2007).
"Birlamchi energiya sarfi" parametridan tashqari, "Energiyani tejash to'g'risidagi nizomda" "issiqlik yo'qotishining uzatish koeffitsienti" muhim rol o'ynaydi. Bu butun qurilish konvertida o'rtacha issiqlik yo'qotilishini aks ettiradi. Qonunda ushbu parametrlar uchun maksimal ruxsat etilgan qiymatlar belgilanadi. Shu bilan birga, KfW yuqori energiya samaradorligi stavkalarini rag'batlantirish uchun bir nechta qo'llab-quvvatlash variantlarini ishlab chiqdi (iste'mol kvartirasi kv.m maydoniga yiliga 100, 85, 70, 55 kVt.s dan kam bo'lgan boshlang'ich energiya sarflanadigan binolar uchun). Energiya samaradorligi ko'rsatkichi qanchalik yaxshi bo'lsa, kreditni to'lash uchun mumkin bo'lgan subsidiya miqdori shuncha ko'p bo'ladi (IWO, 2018).
Boshqa mamlakatlarda nima bo'ladi?
Uy-joy qurishda energiya samaradorligini oshirish maqsadi Evropa Ittifoqi siyosatida muhim rol o'ynaydi. 2005 yildan 2007 yilgacha "Uy-joy fondidagi Baltik energiyasini tejash tarmog'i" (BENN) mintaqalararo loyihasi amalga oshirildi. Uning maqsadi Boltiqbo'yi mintaqalarida (Litva, Latviya, Estoniya va Polsha) energiya tejaydigan binolarni qayta jihozlash strategiyasi va vositalarini ishlab chiqish edi. Shunday qilib, Estoniya va Litvada xususiy mulkdorlarning ulushi juda yuqori (96% va 97%). Sovet Ittifoqi qulaganidan keyin uy-joylarni xususiylashtirish deyarli bepul edi (narx xususiylashtirish guvohnomalari / voucherlari bilan to'lanishi mumkin edi). Bularning barchasi Rossiyadagi vaziyatga juda o'xshash (BEEN, 2007).
Loyiha ushbu mamlakatlarda Sharqiy Germaniyada bo'lgani kabi binolarni ommaviy qayta tiklash tajribasini takrorlash mumkinmi yoki yo'qmi degan savolga javob izlamoqda. Mutaxassislar qonun hujjatlarini tahlil qildilar, Boltiqbo'yi mamlakatlari, Polsha va Germaniyadagi iqtisodiyot va uy-joy-kommunal xizmatlaridagi vaziyatni taqqosladilar. Shuningdek, ular qayta tashkil etish xarajatlarini taxmin qildilar va egalarining uni to'lash uchun moliyaviy imkoniyatlarini hisobladilar. Boltiq bo'yi mamlakatlarida 2007 yil holatiga (BEEN loyihasi boshlangan yil) kreditlarning yuqori narxi va aholining kam daromadlari tufayli, reabilitatsiya bo'yicha keng ko'lamli dasturlarni amalga oshirishning imkoni bo'lmadi. Faqatgina badavlat egalargina uylarini yangilashlari mumkin edi. Ammo bepul xususiylashtirishdan so'ng, uyning aholisi, odatda, aralashgan.
Loyiha natijasida ommaviy qayta tashkil etishni davlat banklarida past foiz stavkalari hisobidan beriladigan uzoq muddatli arzon kreditlar hisobidan moliyalashtirish mumkinligi to'g'risida tavsiyalar berildi. Byudjetni subsidiyalash orqali foizni yanada kamaytirish mumkin. Kvartira qarzni qaytarishni kafolatlaydi - aks holda bank uni oladi. Biroq, kam ta'minlangan oilalarni qo'llab-quvvatlash vositalarini ishlab chiqish juda zarur. Muhim shart - bu keng qamrovli qayta tashkil etish zarurati. Qadam-baqadam harakatlar yoki ularning o'z-o'zidan paydo bo'lgan kombinatsiyalari qo'llab-quvvatlash mavzusi bo'lmasligi kerak.
Muqobil moliyalashtirish mexanizmi "shartnoma" dir. Bunday holda, investor (masalan, qurilish kompaniyasi) uy egalariga ko'zda tutilgan energiya tejash bo'yicha chora-tadbirlarning butun to'plamini amalga oshirishni taklif qiladi. Bunday holda, egalar hamjamiyati ssudani to'lash kafolatini ta'minlab, moliyalashtirishni qidirishdan xavotirlanishga hojat yo'q. Investor faqat bitim imzolashni talab qiladi, unda kvartira egalari har oyda bajarilgan ish uchun ma'lum miqdorni to'lashni o'z zimmalariga oladilar (masalan, 20 yil davomida bir xonadon uchun oyiga 15 evro).
Tomas Janikkining so'zlariga ko'ra, Berlindagi Sharqiy Evropada Uy-joy tashabbusi: uni keyingi boshqarish mexanizmlari Vasiylik kengashi a'zosi. Hozirgi asosiy muammo shundaki, o'z uylarini energiya tejaydigan yangilash uchun to'lovlarni amalga oshirish imkoniyatiga ega bo'lgan uy egalari, garchi ta'mirlanadigan xarajatlarni o'zlari xohlasa ham to'lay olmaydigan garovsiz uy egalarining roziligiga bog'liqdir (Yanitski, 2011).
Estoniya
Estoniyada binolarning 96% xususiy mulkka tegishli. Aholining qariyb 60 foizi 1961 yildan 1990 yilgacha qurilgan ko'p qavatli uylarda yashaydi.
Estoniyada binolarni modernizatsiya qilish jarayoni 2000 yillardan boshlangan. Moliya institutlari kredit berishga qiziqish bildirishdi va uy egalarining eng faol va to'lovga qodir uyushmalari ularni olishlari mumkin edi. 2001 yilda tashkil etilgan KredEx moliya agentligi mulkdorlar birlashmalariga xususiy banklardan kredit olish uchun kafolatlar taqdim etdi (Leetmaa, 2018).
2009 yilda Evropaning mintaqaviy rivojlanish jamg'armasi - energiya tejaydigan binolarni qayta jihozlashni targ'ib qilish fondi bilan hamkorlikda KredEx aylanma jamg'armasi tashkil etildi. Ushbu jamg'armaning yaratilishi tufayli Estoniyada kreditlar, kreditlar bo'yicha kafolatlar va grantlar kombinatsiyasiga asoslangan etarli darajada qo'llab-quvvatlash tizimi paydo bo'ldi. Qayta qurishdan so'ng energiya sarfi 20-30 foizga kamaygan har qanday uy moliyalashtirishga murojaat qilishi mumkin. KredEx o'rtacha 4 foizli 20 yillik kreditlarni taqdim etadi. Egalari mablag'larning 15 foizini ta'minlashi kerak (bu o'z mablag'lari yoki boshqa banklarning kreditlari bo'lishi mumkin).
Shuningdek, mulk egalari assotsiatsiyasi ma'lum energiya samaradorligi standartlariga erishish va maxsus texnologik echimlardan foydalanishga qarab (masalan, issiqlik bilan qayta ishlash tizim). 2010 yildan 2014 yilgacha bo'lgan davrda KredEx (Kurnitski, 2018) ko'magi bilan 663 ta bino (1,9 million kvadrat metr) modernizatsiya qilindi. 2015 yildan boshlab binolarni ventilyatsiya qilish talablari grant olish uchun o'zgartirildi. Yana 400 ta binolarni ta'mirlash loyihalari 2015 yildan 2019 yilgacha moliyalashtirildi.
Keyingi seriyadagi uylarda qo'shimcha izolyatsiyani talab qilmaydigan yuqori sifatli uch qavatli panellardan foydalanilgan. Shuning uchun kompleks ta'mirlash tadbirlari nafaqat estetik echim uchun pul sarflamaslik uchun o'zining tashqi ko'rinishini o'zgartirishni o'z ichiga olmadi.
Litva
Litvada binolarning 97% xususiy mulkka tegishli.
Litvada ko'p qavatli uylarni modernizatsiya qilish dasturi 2005 yildan beri mavjud. Bunga binoan energiyani qayta tiklashni past foizli kredit (20 yillik kredit, dastlabki 5 yil davomida 3 foiz miqdorida) orqali moliyalashtirish kiradi. Kreditni to'lash to'lovlari modernizatsiya qilinganidan keyin (birinchi navbatda isitish uchun) kommunal to'lovlarning pasayishiga deyarli teng. Shunday qilib, dastur rezidentlarga qo'shimcha moliyaviy yuk tushmasligini ta'minlashga qaratilgan.
Dastur shuningdek, loyihani boshqarish, loyiha hujjatlarini ishlab chiqish va qurilish ishlari sifatini nazorat qilish xarajatlarini qoplash uchun bir qator byudjet subsidiyalarini taqdim etadi. 2012 yildan beri bino qurilishiga investitsiyalarni grant bilan qo'llab-quvvatlash tizimi mavjud (har bir kishi uchun narxning 30%, kam ta'minlangan oilalar uchun 100%). Undan binoni kapital ta'mirlashni rejalashtirgan mulkdorlar birlashmalari foydalanishi mumkin.
2013 yildan boshlab dasturda munitsipalitetlarning faol ishtirokini o'z ichiga olgan ikkinchi model paydo bo'ldi. Shahar loyiha ma'murini tayinlaydi, shuningdek uy egalari uchun investitsiya loyihasini tayyorlaydi. Uy egalari tomonidan binoni modernizatsiya qilish rejasini kelishib olgandan so'ng, ma'mur qarz mablag'larini oladi, tender tartib-taomillarini tashkil qiladi, barcha tadbirlarni amalga oshirish va moliyaviy boshqaruv uchun javobgardir. Dasturdagi loyihalarning 80% munitsipalitet tomonidan tayinlangan ma'murlar tomonidan boshqariladi (Smaidžiūnas, 2018). Agar kam daromadli egalar zamonaviylashtirishga rozi bo'lmasalar, ular kommunal resurslar uchun to'lovlarni to'lash uchun subsidiyalardan mahrum bo'lishadi.
O'zgarishlar dasturning jozibadorligini oshirdi - 2019 yil oxiriga qadar 2176 ta ob'ekt rekonstruksiya qilindi; yana 421 ta uy modernizatsiya qilinmoqda.
Dastur Maishiy energiya samaradorligini oshirish agentligi (BETA) tomonidan boshqariladi. Ularning vazifalariga dasturda ishtirok etadigan binolarni modernizatsiya qilish bo'yicha loyihalarni tasdiqlash, shuningdek, barcha bosqichlarda amalga oshirish jarayonini kuzatish kiradi. 2015 yildan beri BETA Sharqiy Evropa uy-joy tashabbusi (IWO) ko'magi bilan turar joylar va mahallalarni har tomonlama yangilash modelini topishga qaratilgan "Litvada shaharlarni energiya samaradorligi bilan yangilash" loyihasini amalga oshirmoqda. Shuningdek, ular kommunal xizmatchilar uchun turar joylarni energetik jihatdan samarali modernizatsiya qilish bo'yicha o'quv dasturini amalga oshirmoqdalar.
Latviya
Latviyada xususiy mulkdorlarning ulushi 85 foizni tashkil etadi. 1941-1992 yillarda qurilgan binolarning 95 foizga yaqini energiya tejash samaradorligi pastligi va avvalgi davrlarda texnik xizmat ko'rsatishning zarur choralari yo'qligi sababli keng ta'mirlashni talab qiladi (Jörling, 2018, 1-bet).
2009 yilda Latviya hukumati Evropaning mintaqaviy rivojlanish jamg'armasi bilan birgalikda ko'p xonadonli turar joy binolarining issiqlik izolatsiyasini yaxshilash dasturini boshladi.
2015 yildan beri ALTUM Latviyada - Iqtisodiyot vazirligi va Moliya vazirligining ko'magi bilan yaratilgan davlat moliyaviy rivojlanish instituti - faoliyat yuritmoqda. ALTUM ko'p xonadonli turar-joy binolarining energiya samaradorligini oshirish dasturini amalga oshirmoqda. Egalari ALTUMni modernizatsiya qilish uchun texnik hujjatlar bilan ta'minlaydilar va ALTUM banklarga egalar uyushmasiga uzoq muddatli (20 yilgacha) kredit berish uchun kafolatlar beradi. 2016 yilda energiya xizmatlari shartnomalari asosida energiya samaradorligini yangilashni amalga oshiruvchi kompaniyalarga yordam berish uchun Latviyaning Boltiq energiyasini tejash vositasi (LABEEF) tashkil etildi (Jörling, 2018).
2018 yil holatiga binolarni modernizatsiya qilish bo'yicha qariyb 740 ta loyiha yakunlandi (jami Latviyada - 53 ming ko'p qavatli uy) (Blumberga, 2018).
Boltiqbo'yi mamlakatlari tajribasidan olingan asosiy narsalar
Boltiqbo'yi mamlakatlari natijalari shuni ko'rsatdiki, barcha kvartiralar xususiy mulk bo'lgan fondni modernizatsiya qilish mumkin. Biroq, bu egalar eng samarali harakat qilishi mumkin bo'lgan shartlarni talab qiladi. Qisqa vaqt ichida binolarni modernizatsiyalashni qo'llab-quvvatlovchi ishchi tizimni shakllantirish mumkin emas. Mulk uyushmalarining dasturga qanday munosabatda bo'lishini kuzatish va moliyalashtirish mexanizmlarini takomillashtirish kerak. Bu so'nggi yigirma yil ichida Boltiqbo'yi mamlakatlarida sodir bo'lgan jarayon.
Ushbu mamlakatlar tajribasi shuni ko'rsatadiki, energetikani modernizatsiya qilish dasturi davlat uchun iqtisodiy jihatdan foydalidir, chunki yangi kompaniyalar paydo bo'lib, ish o'rinlari va byudjetga soliq to'lovlari ko'paymoqda.
Boltiqbo'yi mamlakatlarida reabilitatsiya istiqbollari to'g'risidagi tadqiqot hisobotlarida qayd etilgan muammolardan biri bu Sharqiy Germaniyaga qaraganda kam sonli turar-joy binolari va aholining kamligi. Bu barqaror va mustaqil moliya institutlarini shakllantirish va modernizatsiyalashning yuqori sur'atlariga erishish imkoniyatlariga to'sqinlik qiladi. Germaniyada dastlab modernizatsiya dasturiga katta miqdordagi mablag 'kiritilishi mumkin edi, chunki loyihalarni amalga oshirishni istaganlar ko'p edi. Keyingi loyihalar kreditni qaytarish sifatida olingan mablag'lar hisobiga moliyalashtirildi (Jörling, 2018). Shu munosabat bilan Rossiya ommaviy qayta tashkil etish uchun ko'proq istiqbolli.
Evropa Ittifoqi mamlakatlari uchun binolarni modernizatsiya qilish uchun rag'batlantirish iqtisodiyotning energiya samaradorligini oshirish, energiya eksportiga bog'liqlikni kamaytirish va atrof-muhit ta'siridir. Rossiyada bu masalalar kun tartibida emas. Sovet davridagi turar-joy binolarining sifati har doim yomonlashmoqda. Ufa shahridagi uy-joy fondini o'rganish bo'yicha o'tkazilgan so'rovlarga ko'ra, panelli binolarning 60-70 foizida muammosiz ishlash muddati atigi 15 yilni tashkil etadi (Samofeev, 2018). Shundan so'ng, binolarning qo'llab-quvvatlovchi tuzilmalari bo'lgan devor panellarining bir qismi qulashi xavfi bo'lishi mumkin. Ularni saqlab qolish uchun qayta qurish bo'yicha kompleks tadbirlarni amalga oshirish kerak. Fasadlarning issiqlik izolatsiyasi devor tuzilmalarini har yili muzlash va eritish jarayonini to'xtatadi, shu sababli ularning holati yomonlashadi. Bugungi kunda Rossiyada ko'p xonadonli uylarni moliyaviy qo'llab-quvvatlashning ishlaydigan vositalari bilan yangilashning keng ko'lamli dasturi zarur.
Qayta tashkil etishni tashkil qilish uchun professional menejerga ehtiyoj
IWO ekspertlari ta'kidlashlaricha, post-sotsialistik mamlakatlardagi xususiy mulkchilik jamoalari binolarni energiya jihatidan qayta jihozlash masalasida ko'pincha qobiliyatsiz. Qayta tashkil etish - bu murakkab jarayon bo'lib, egalari uchun juda ko'p xavf tug'diradi. Birinchi bosqichlar allaqachon moliyaviy xarajatlarni talab qiladi. Ammo shu bilan birga, natijaga erishish mumkinmi yoki yo'qmi, hali aniq emas. Har qanday bosqichdagi xato (kontseptsiya, loyihalash, qurilish ishlari) reabilitatsiya maqsadlariga erishilmasligiga olib kelishi mumkin.
Shuning uchun binolarni ta'mirlash masalasi nafaqat moliyalashtirish masalasi. Mulkdorlar hamjamiyati tashkiliy yordamga muhtoj.
Binoni ta'mirlashni tashkil etish quyidagi bosqichlarni o'z ichiga oladi (Smaidžiūnas, 2018):
• binolarni ta'mirlash kontseptsiyasini tayyorlash;
• mulkdorlarning umumiy yig'ilishini tashkil etish va qayta tashkil etish to'g'risida qaror qabul qilish;
• loyiha hujjatlarini ishlab chiqish bo'yicha tanlov o'tkazish;
• loyiha hujjatlarini tayyorlash jarayonini qo'llab-quvvatlash;
• qurilish ishlari uchun tender o'tkazish;
• ishni moliyalashtirish (kredit olish, grant olish uchun ariza berish);
• qurilish ishlarini nazorat qilish va qabul qilish.
Masalan, yuqorida tavsiflanganidek, Litvada tashqi menejer tayinlashni boshlagandan so'ng dasturda ishtirok etadigan uylar soni ko'paygan (Smaidžižnas, 2018). Yana bir muhim mexanizm - loyihalarni boshqarish xarajatlarini grantlar orqali qoplash imkoniyati edi.
Germaniyadagi turar joylarni ta'mirlash bo'yicha agentliklar
Qayta tiklash jarayoni nafaqat bitta binoga, balki bir nechta bloklarga yoki umuman turar-joy hududiga to'g'ri kelganda yanada murakkablashadi. Bunday holda, ko'plab parallel jarayonlarni o'rnatish bilan bir qatorda ko'plab ishtirokchilarning manfaatlarini sinxronlashtirish kerak.
Germaniyada ushbu muammolarni hal qilish uchun "qayta tashkil etish hududi" vositasi mavjud. Uning qoidalari qurilish kodeksida mustahkamlangan. Ushbu maqomni hududga berish to'g'risida qaror shahar ma'muriyati tomonidan qabul qilinadi. Keyin shahar mustaqil kompaniya - "qayta tashkil etish agentligi" ni yollaydi. Uning vazifalariga binolar va maydonlarni modernizatsiya qilish bo'yicha rejalarni muvofiqlashtirish kiradi. Tuzilgan reja asosida modernizatsiya jarayonida ishtirok etadigan egalar loyihani kelishib, imtiyozli kreditlar va subsidiyalar olishlari osonroq.
Ta'mirlash agentliklari saytda ishlaydigan qurilish kompaniyalari bilan bog'liq bo'lmasligi kerak. Bu qonunchilikda mustahkamlangan muhim shart. Bu loyihani amalga oshirish jarayonida aholining manfaatlari quruvchilar manfaatlaridan ustun bo'lishini kafolatlaydi.
"Sanitariya agentligi" (nemischa Sanierungsträger) quyidagi funktsiyalarni bajaradi:
• "sanitariya sohasi" uchun umumiy transformatsiya rejasini ishlab chiqadi (nemischa: Sanierungsgebiete);
• jamoat muhokamalarini tashkil qiladi va rejani barcha manfaatdor tomonlar bilan kelishadi;
• xususiy va davlat investitsiyalarini muvofiqlashtiradi;
• byudjetdan moliyalashtiriladigan faoliyatni amalga oshirish uchun javobgardir;
• loyihani amalga oshirishda mulkdorlarni jalb qiladi;
• mulkdorlar jamoalariga kerak bo'lganda (qo'shimcha xarajatlar evaziga) jihozlarni qayta jihozlashni tashkil qilishda yordam beradi.
Jamg'armaning texnik yangilanishi bilan mulkning yangi turlarini joriy etish
Ko'p xonadonli uylarda xususiy mulkchilikning tarqalishi uzoq muddatli istiqbolda uy-joy fondining texnik holatini saqlab qolish uchun qiyinchilik tug'diradi. 10 yil o'tgach, keyingi bosqichlar talab etilgandan so'ng, ma'lum bir bosqichda muvaffaqiyatli bo'lgan mulkchilik jamoalari unchalik samarali bo'lmasligi mumkin. Ijtimoiy heterojenlik qo'shma harakatlar uchun yana bir to'siq bo'lib kelmoqda. Muammo shundaki, "uylarini modernizatsiya qilish uchun to'lashga tayyor va qodir bo'lgan egalar qonuniy ravishda kam daromadli egalarning roziligiga bog'liqdir" (BENN, 2007). Bu umuman mamlakat iqtisodiy rivojlanishiga salbiy ta'sir qiladi.
Shu sababli, uy-joyni ommaviy rivojlantirish sohalarida mulkchilikning muqobil shakllarini qanday joriy etish haqida o'ylash kerak: kooperativlar va uzoq muddatli istiqbolda yanada samarali ishlashi mumkin bo'lgan uy-joy mulkdorlari shirkatlari.
Germaniyada 90-yillarda. ommaviy uy-joy qurilishida yangi uy-joy kooperativlarini yaratish uchun rag'bat, ular fondni modernizatsiya qilish uchun qo'shimcha mablag'larga umid qilishlari mumkin edi. Shunga o'xshash stsenariy Rossiyada ham amalga oshirilishi mumkin.
Uy-joy fondining bir qismini uy-joy mulkdorlari shirkatlari tasarrufiga o'tkazish hududdagi binolarning texnik holati ruxsat etilgan minimal qiymatga etgan va mulkdorlar uni saqlab qolish uchun hech narsa qilishga tayyor bo'lmagan bir paytda sodir bo'lishi mumkin. Keyinchalik, fondni yangilash jarayonida mulk turi o'zgarishi mumkin - ba'zi egalar ijarachiga aylanishi mumkin va texnik holatni tiklash uy-joy qurilishi hisobiga amalga oshiriladi.
Albatta, bu faqat taxminiy senariylar. Ammo ularni hisobga olish kerak. Ushbu mexanizmlarni qo'llash puxta tahlil qilishni, huquqiy sharoitlarni moslashtirishni talab qiladi. Bundan tashqari, umuman mamlakatning uy-joy siyosatini tuzatish talab qilinadi. Agar biz Rossiya haqida gapiradigan bo'lsak, unda birinchi navbatda bepul xususiylashtirishni to'xtatish va mavjud uy-joy fondini saqlashga ko'proq e'tibor qaratish lozim.
